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新房成交大涨10倍背后:前期网签滞后助推 北京楼市冷还是热?

时间:2021-10-12 16:11:54

新、老楼盘同台比拼,买房打折之外加送好礼,今年国庆小长假期间尽管阴雨连绵多日,但北京新房市场的火热到访更胜往日。北京商报记者于国庆假期对朝阳、大兴、亦庄经济技术开发区等热门置业板块的楼盘进行探访发现,为了冲刺十一黄金周销量,绝大多数楼盘都祭出了形式多样的促销活动,由此也吸引了诸多购房者到场,部分楼盘甚至出现了日接待超两百组、单日认购数十组的盛况。而与新房“爆热”形成强烈对比的是,国庆小长假期间的北京二手房网签“凉凉”,7日成交不足百套。不由得使人发问,“十一黄金周”北京楼市冷还是热?

新房成交大涨10倍背后:前期网签滞后助推

据梳理,9月北京合计有29个项目先后取得预售证,其中有16个纯新盘首次拿证。算上10月2日获批预售的平谷区“国风金海”项目,以及其他仍未去化完毕的现房楼盘,今年国庆小长假(10月1日-10月7日)期间,北京合计有超30个项目加入了“银十”开端这一场营销热战。

北京商报记者在走访中发现,为了在“银十”开端冲一波销量,京城在售项目使出了浑身解数,除了到访礼和售楼处暖场活动,特惠房源也被包装上了“折上折”、限时特惠、清退房源一口价等名目,通过不同程度的让利来招揽购房者。部分“去化难”的区域,不仅优惠房源花样更多,让利幅度也更大:比如,房山青龙湖板块个别楼盘为了去化,部分房源甚至直降百万;顺义仁和板块“三兄弟”——龙湖·云河砚、旭辉·公园都会以及路劲·御和府,更是比拼起谁家给购房者的实惠更多:买房不仅送拎包入住的家电,折扣甚至给出了“87折”。

到访火热之下,新房的成交数据也可圈可点。据北京市住建委网站披露的房地产成交数据,今年10月1日-10月7日,北京新房共计成交1594套,环比9月增加了188套;对比去年国庆小长假成交量来看,成交量大涨超10倍。

在对大兴义和庄板块的中骏金辉·未来云城、亦庄经济技术开发区的合生me悦项目的探访中,记者了解到,国庆小长假期间,两个项目均迎来了超乎寻常周末的客户到访量。合生me悦项目销售告诉记者,10月1日-10月7日,其所在项目的每日接待量最高可达200余组,单日认购量能达到数十组。

在业内看来,今年国庆小长假北京新房成交火热,是受多方面因素作用。诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析认为,连续多日的阴雨天气以及严格的疫情管控阻碍出游,在一定程度上带动了北京新房市场活跃度提升。

58安居客房产研究院分析师许之静进一步指出,北京楼市出现“国庆前三天集中网签”的情况,造成整个小长假楼市数据同比变化较大,不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。

记者在走访中还发现,“刚需户型热,改善户型冷”的情况也成为当下楼市的一大显著特征。对此,中原地产首席分析师张大伟直言,“最近最冷的是改善盘,刚需相对好一点。因为这一轮市场二手房‘冰冻’,基本新房改善就没有资格和资金了。”

这样的说法也得到了案场销售的认同。合生me悦的项目销售告诉北京商报记者,尽管售楼处人气火爆,但相比低总价的小户型刚需房源,大户型、高总价的房源整体不好卖。该销售人员表示,这是因为近期房贷额度收紧,部分希望“卖旧买新”的置换型客户被二手房放贷周期长“卡住了”。

二手房网签不足百套:买方持续观望学区房降价70万急售

与业内此前预期基本一致,“金九”北京二手房市场全面冰冻,9月二手房成交量只有12575套,相比2020年同期的17259套下调27 %,环比下调21%,创下了连续18个月的市场最低点,这也是2021年以来的最低点。进入“银十”,北京二手房的成交表现也未见明显起色。

北京商报记者在走访中了解到,国庆小长假期间,尽管北京部分热门片区的房产经纪人表示“带看量有所增加”,但实际签单量却不尽如意。据麦田房产监测数据,今年北京国庆期间带看量比去年同期提升5%,和国庆前七天带看量相当,二手房市场需求稳定;但国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成,和去年同期相比下降将近两成。

来自官方层面的统计,也显示出国庆小长假期间北京二手房成交“惨淡”的现状。据北京市住建委网站披露数据统计,10月1日-10月7日,北京二手房合计网签量仅91套。

二手房成交冷落的背后,是北京地区各大银行再度收紧房贷闸口,个人购房者申请房贷难度进一步增加。北京商报记者于今年8月初的调查显示,今年7月末以来,多家银行分行以及分支行均无房贷额度可向贷款人发放,较两个月前出现收紧。

合硕机构首席分析师郭毅也向记者直言,北京二手房成交遇冷的核心原因就在于信贷收紧。房贷额度告急、放贷周期拉长,使得二手房市场的流通性下降,“卖旧买新”的置换型客群因为换房的钱不到位,也就没办法“改善”。

“其实从成交结构来看,通过卖掉旧房子腾挪资金和资格,从而到新房市场置业、实现更优资产配置的客群并不在少数。但受限于房贷收紧现状下银行放贷周期被拉长,加之市场热度回落、买房人观望情绪浓厚,置换型客群中的一部分为了尽快 ‘卖旧买新’,只能选择割肉降价;至于另一部分没有处于极度刚需状态下的改善客群,就会暂时延缓换房的步伐。” 郭毅分析道。

而除了房贷收紧这一因素导致二手房成交遇冷,梁楠补充指出,国庆小长假期间北京二手房网签成色不足,还与“新房大力营销下,分流部分二手房购房需求”,以及“调控升级下,二手房观望情绪加重致市场热度回落”等因素有关。

目前市场上买家观望情绪加重,在数据层面也可以得到印证。据麦田房产监测数据,国庆期间调整价格的房源中,下调挂牌价的占87%,上调挂牌价的占13%,说明房东的价格预期在变弱,越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交,部分急售房源已经有了一定的谈价空间。

买方持续观望之下,业主因着急置换而降价卖房的案例开始涌现。以一套位于地坛北里近67平方米的小三居为例,记者从中介处了解到,该房源此前挂牌价在850万元左右,虽因较好的地段及户型格局吸引了诸多买房人关注,但因买卖双方未能就成交价格达成共识,迟迟无人接盘。后因业主着急卖掉旧房换新房,该房源在下调70余万元后,以775万的成交价格在国庆假期后第二天被售出。

专家:北京新房供需两旺或持续至年末

四季度市场及项目分化或趋明显

事实上,“金九”成色不足,“银十”开局黯淡,不仅是北京的整体楼市现状。多家机构披露数据显示,在国庆小假期期间,全国各地的楼市都遭遇了不同程度的“速冻”。

二手房方面,据中原地产研究中心统计数据显示,在今年9月份,一线城市二手房数据几乎全线暴跌,整体数据已经是近几年的历史新低。新房的成交下滑,更是覆盖面极广:来自58安居客房产研究院的监测数据显示,在其重点监测的63个城市中,有55个城市今年9月的新房成交量出现同比下滑,下滑幅度平均达47%。

在张大伟看来,尽管国庆小长假在以往被视为楼市“金九银十”中最火热的窗口期,但在房贷全面收紧、房地产调控持续升级以及楼市开始预防暴跌的市场预期之下,市场的寒意也蔓延到了“银十”开端。

“‘金九银十’已成为历史,房地产市场持续调控高压下,楼市将较长时间维持平稳态势,买卖双方将脱离对季节的依赖。”在许之静看来,从2021年以来房地产调控愈加频密的趋势来看,“调控从严”的基调将长期保持不变,在此背景下,楼市退烧将成为常态,传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面,或很难再现。

谈及北京楼市接下来的成交趋势,郭毅认为,整体会呈现相对稳定的状态。从整体市场端来看,新房项目的集中供应必然会带来房源的集中签约,预计新房市场 “供需两旺”的状况,或将一直持续到今年年尾。至于二手房成交能否有起色,还要看信贷收紧能否得到明显改善。

此外,郭毅分析指出,未来市场的分化、项目间的分化,会因为各个开发商在产品打造及投入力度上的不同,最终导致各个项目在销量和业绩表现方面出现分化。“可能在今年四季度,这种分化会表现得格外明显。”(记者 卢扬 荣蕾)

来源: 北京商报 编辑: FN008
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