新、老楼盘同台比拼，买房打折之外加送好礼，今年国庆小长假期间尽管阴雨连绵多日，但北京新房市场的火热到访更胜往日。北京商报记者于国庆假期对朝阳、大兴、亦庄经济技术开发区等热门置业板块的楼盘进行探访发现，为了冲刺十一黄金周销量，绝大多数楼盘都祭出了形式多样的促销活动，由此也吸引了诸多购房者到场，部分楼盘甚至出现了日接待超两百组、单日认购数十组的盛况。而与新房“爆热”形成强烈对比的是，国庆小长假期间的北京二手房网签“凉凉”，7日成交不足百套。不由得使人发问，“十一黄金周”北京楼市冷还是热?
新房成交大涨10倍背后：前期网签滞后助推
据梳理，9月北京合计有29个项目先后取得预售证，其中有16个纯新盘首次拿证。算上10月2日获批预售的平谷区“国风金海”项目，以及其他仍未去化完毕的现房楼盘，今年国庆小长假(10月1日-10月7日)期间，北京合计有超30个项目加入了“银十”开端这一场营销热战。
北京商报记者在走访中发现，为了在“银十”开端冲一波销量，京城在售项目使出了浑身解数，除了到访礼和售楼处暖场活动，特惠房源也被包装上了“折上折”、限时特惠、清退房源一口价等名目，通过不同程度的让利来招揽购房者。部分“去化难”的区域，不仅优惠房源花样更多，让利幅度也更大：比如，房山青龙湖板块个别楼盘为了去化，部分房源甚至直降百万;顺义仁和板块“三兄弟”——龙湖·云河砚、旭辉·公园都会以及路劲·御和府，更是比拼起谁家给购房者的实惠更多：买房不仅送拎包入住的家电，折扣甚至给出了“87折”。
到访火热之下，新房的成交数据也可圈可点。据北京市住建委网站披露的房地产成交数据，今年10月1日-10月7日，北京新房共计成交1594套，环比9月增加了188套;对比去年国庆小长假成交量来看，成交量大涨超10倍。
在对大兴义和庄板块的中骏金辉·未来云城、亦庄经济技术开发区的合生me悦项目的探访中，记者了解到，国庆小长假期间，两个项目均迎来了超乎寻常周末的客户到访量。合生me悦项目销售告诉记者，10月1日-10月7日，其所在项目的每日接待量最高可达200余组，单日认购量能达到数十组。
在业内看来，今年国庆小长假北京新房成交火热，是受多方面因素作用。诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析认为，连续多日的阴雨天气以及严格的疫情管控阻碍出游，在一定程度上带动了北京新房市场活跃度提升。
58安居客房产研究院分析师许之静进一步指出，北京楼市出现“国庆前三天集中网签”的情况，造成整个小长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。
记者在走访中还发现，“刚需户型热，改善户型冷”的情况也成为当下楼市的一大显著特征。对此，中原地产首席分析师张大伟直言，“最近最冷的是改善盘，刚需相对好一点。因为这一轮市场二手房‘冰冻’，基本新房改善就没有资格和资金了。”
这样的说法也得到了案场销售的认同。合生me悦的项目销售告诉北京商报记者，尽管售楼处人气火爆，但相比低总价的小户型刚需房源，大户型、高总价的房源整体不好卖。该销售人员表示，这是因为近期房贷额度收紧，部分希望“卖旧买新”的置换型客户被二手房放贷周期长“卡住了”。
二手房网签不足百套：买方持续观望学区房降价70万急售
与业内此前预期基本一致，“金九”北京二手房市场全面冰冻，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年同期的17259套下调27 %，环比下调21%，创下了连续18个月的市场最低点，这也是2021年以来的最低点。进入“银十”，北京二手房的成交表现也未见明显起色。
北京商报记者在走访中了解到，国庆小长假期间，尽管北京部分热门片区的房产经纪人表示“带看量有所增加”，但实际签单量却不尽如意。据麦田房产监测数据，今年北京国庆期间带看量比去年同期提升5%，和国庆前七天带看量相当，二手房市场需求稳定;但国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成，和去年同期相比下降将近两成。
来自官方层面的统计，也显示出国庆小长假期间北京二手房成交“惨淡”的现状。据北京市住建委网站披露数据统计，10月1日-10月7日，北京二手房合计网签量仅91套。
二手房成交冷落的背后，是北京地区各大银行再度收紧房贷闸口，个人购房者申请房贷难度进一步增加。北京商报记者于今年8月初的调查显示，今年7月末以来，多家银行分行以及分支行均无房贷额度可向贷款人发放，较两个月前出现收紧。
合硕机构首席分析师郭毅也向记者直言，北京二手房成交遇冷的核心原因就在于信贷收紧。房贷额度告急、放贷周期拉长，使得二手房市场的流通性下降，“卖旧买新”的置换型客群因为换房的钱不到位，也就没办法“改善”。
“其实从成交结构来看，通过卖掉旧房子腾挪资金和资格，从而到新房市场置业、实现更优资产配置的客群并不在少数。但受限于房贷收紧现状下银行放贷周期被拉长，加之市场热度回落、买房人观望情绪浓厚，置换型客群中的一部分为了尽快 ‘卖旧买新’，只能选择割肉降价;至于另一部分没有处于极度刚需状态下的改善客群，就会暂时延缓换房的步伐。” 郭毅分析道。
而除了房贷收紧这一因素导致二手房成交遇冷，梁楠补充指出，国庆小长假期间北京二手房网签成色不足，还与“新房大力营销下，分流部分二手房购房需求”，以及“调控升级下，二手房观望情绪加重致市场热度回落”等因素有关。
目前市场上买家观望情绪加重，在数据层面也可以得到印证。据麦田房产监测数据，国庆期间调整价格的房源中，下调挂牌价的占87%，上调挂牌价的占13%，说明房东的价格预期在变弱，越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交，部分急售房源已经有了一定的谈价空间。
买方持续观望之下，业主因着急置换而降价卖房的案例开始涌现。以一套位于地坛北里近67平方米的小三居为例，记者从中介处了解到，该房源此前挂牌价在850万元左右，虽因较好的地段及户型格局吸引了诸多买房人关注，但因买卖双方未能就成交价格达成共识，迟迟无人接盘。后因业主着急卖掉旧房换新房，该房源在下调70余万元后，以775万的成交价格在国庆假期后第二天被售出。
专家：北京新房供需两旺或持续至年末
四季度市场及项目分化或趋明显
事实上，“金九”成色不足，“银十”开局黯淡，不仅是北京的整体楼市现状。多家机构披露数据显示，在国庆小假期期间，全国各地的楼市都遭遇了不同程度的“速冻”。
二手房方面，据中原地产研究中心统计数据显示，在今年9月份，一线城市二手房数据几乎全线暴跌，整体数据已经是近几年的历史新低。新房的成交下滑，更是覆盖面极广：来自58安居客房产研究院的监测数据显示，在其重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月的新房成交量出现同比下滑，下滑幅度平均达47%。
在张大伟看来，尽管国庆小长假在以往被视为楼市“金九银十”中最火热的窗口期，但在房贷全面收紧、房地产调控持续升级以及楼市开始预防暴跌的市场预期之下，市场的寒意也蔓延到了“银十”开端。
“‘金九银十’已成为历史，房地产市场持续调控高压下，楼市将较长时间维持平稳态势，买卖双方将脱离对季节的依赖。”在许之静看来，从2021年以来房地产调控愈加频密的趋势来看，“调控从严”的基调将长期保持不变，在此背景下，楼市退烧将成为常态，传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面，或很难再现。
谈及北京楼市接下来的成交趋势，郭毅认为，整体会呈现相对稳定的状态。从整体市场端来看，新房项目的集中供应必然会带来房源的集中签约，预计新房市场 “供需两旺”的状况，或将一直持续到今年年尾。至于二手房成交能否有起色，还要看信贷收紧能否得到明显改善。
此外，郭毅分析指出，未来市场的分化、项目间的分化，会因为各个开发商在产品打造及投入力度上的不同，最终导致各个项目在销量和业绩表现方面出现分化。“可能在今年四季度，这种分化会表现得格外明显。”(记者 卢扬 荣蕾)
