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楼市遇上“老招新用” “房票安置”能稳楼市否?

时间:2022-06-23 09:54:24

继“郑18条”率先在全国打响优化楼市调控第一枪之后,郑州在房地产举措上再次引起广泛关注。

6月20日,郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(下称《办法》),明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。“房票”一词再度现身河南郑州等地的房地产政策之中,让不少网友直呼有种穿越到上世纪的感受。

毋庸置疑,此“房票”已非彼“房票”。但当尚未走出低谷的楼市遇上“老招新用”,是否会擦出新的火花?“房票安置”能稳楼市否?

多城开启房票的“诱惑”

“房票安置”是指,被征收人可以拿着房屋安置补偿权益兑换的“房票”,在12个月内跨区域购买指定开发商提供的新房,且不计入家庭限购套数;逾期未使用的,重新按照货币补偿方式进行安置,但不再享受房票安置相应的政策性奖励。这一举措被业内认为是“解决安置难题、推动楼市去库存”的双赢办法,灵活满足拆迁户的安置需求。

相比之前货币补偿和安置房两种方案,郑州的房票安置额外给出了奖励和优惠政策。如果被征收人选择房票安置,会额外获得安置补偿权益金额8%的奖励,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。不同于安置房选择余地有限,房票的使用范围是“12个月内,可以在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择,不限定于房票核发机构所在行政区域”。

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示,12个月的期限旨在缩短去化周期,自由选择可以推动安置群体由刚需购房向改善购房转移,整体有利于开发商去库存,盘活郑州房地产市场。

房票安置办法还明确,被征收人使用房票所购买的商品住房,不计入家庭限购套数;被征收人使用房票购买商品住房的,可凭商品房买卖合同,在新购房屋所在学区办理子女入学手续。

广东省规划院住房中心首席研究员李宇嘉认为,此举有利于满足被拆迁人差异化的购房需求,甚至可以选择中意的学区,有利于促进住房需求释放。不管如何流转,房票最终还是用在了住房消费上。

此外,为促进房票消费,房票安置办法也规定,被征收人使用房票购买商品房,购房款达到房票票面金额的90%及以上,购房后房票仍有余额的,被征收人可在房票到期后向征收人申请领取货币;未达到上述比例,被征收人在房票到期后申请领取货币的,房票安置政策性奖励部分不再发放。

能否重振楼市

事实上,房票并不是本轮楼市调控的创新手法。2015年时就有城市在棚户拆迁安置中推出了房票政策,在2016年的去库存大潮下,许多城市跟进采用该政策,此后2018年随着棚改货币化安置政策渐次离场,房票也逐步落下帷幕。2022年以来,房地产持续下行的背景下,房票补偿再出江湖。

今年4月1日,河南信阳率先推出房票,奖励金为5%,房票使用期限18个月,还可以享受契税减免、子女可保留原片区和新房片区就读资格等优惠政策。江苏常熟、浙江温州、宁波奉化、南京溧水也陆续推出了房票安置政策,该举措已然成为政策工具箱里的一种新手段,被各地不断实践、细化。

各地关于房票的规定略有不同,但整体逻辑一致。具体来看,房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有权人,根据房屋价值发放等额面值的房票,被征收人可以凭房票在有效期内购买合作开发商的楼盘。如果被征收人选择房票安置,就意味着既放弃房屋产权调换,也不领取现金,而是以一种未来可以用于购房的结算凭证,抵扣购房价款。

为了推行这一政策,各地一般会设置奖励金额,即选择房票的居民,其抵扣房款的规模,一般要大于选择现金补偿居民所能获得的补偿款。另外,一些地方对房票的使用期限是有约束的。在开发企业取得房票之后,再向政府申请结算。

业内普遍认为,房票制度是个相对多赢的拆迁安置方式。

中信证券研报指出,房票模式之下,地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降,启动资金的问题得到了解决,而土地出让的回款时间则没有明显变化。由于房票的存在,政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后,以相应对价支付给开发企业,政府现金流出的时间明显推迟了。

南京房地产业内人士表示,原本拆迁安置需求是由政府通过拆迁安置房、保障房、货币去解决,基本不会流通到市场上,但现在政府通过“房票”方式直接过渡到市场,等同变相增加市场需求,对楼市成交将产生助益。

专家:可称妙招

作为较早公布房票政策细则的地方政府,信阳市房票政策实施进度较快,5月,首批经审核可用于房票购房的项目公布,共包含商品房项目11个,683套住房;安置房项目12个,2604套住房。当前信阳市首批房票已开始发放。

中信证券研报指出,虽然当前我国住房的整体存量规模并不低,但老旧房屋数量不小,居民提升居住品质的需求远未得到满足,短期稳增长的压力之下,房票模式确实具备进一步探索和推广的可能性。

按照近日郑州市房管局发布的相关数据来看,郑19条实施后,郑州市房地产的交易情况并不红火。事实上,今年以来,除郑州以外的多个城市,纷纷出台多项救市政策。原房改课题组组长、现任中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示,去库存不仅是郑州市的“痒处”,也是全国许多城市共同的“痒处”,郑州市的房票《办法》值得其他城市参考。

孟晓苏表示,该《办法》可称“妙招”,先前在房改时常提到“补砖头”还是“补人头”的问题,前者是补安置房,后者就是补货币。而此次郑州市聪明地将两条道巧妙结合。这不仅可加速推进郑州市的旧城改造、有效释放棚改居民的自住及改善性需求,“因城施策”的做法也不会影响其他城市的房价。

房地产行业是中国经济的支柱产业。孟晓苏表示,经济下行和房地产的购买力下降以及预期不良关联紧密,所谓隔靴搔痒,其实就是治标不治本,而此次郑州房票制度盯住房子,这就是治本之策。随着房票制度的逐步完善,未来开发商或可以凭借房票向银行抵押贷款。

标签: 房票安置 优化楼市调控 棚户区改造 房地产政策

来源: 城市金融报 编辑: FN008
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