苏州古城保护又有新动作——突破老宅新用的层层“历史桎梏”，变传统博物馆游览景点等单一功能利用为产业、商业多功能模式活化利用
白皮书让古建老宅“活起来”
国内首个历史文化名城保护区18处《古建老宅活化利用白皮书》公开发布!
农历新年伊始，姑苏区就在“新春第一会”上抛出一张“王炸”!这也意味着古城保护的核心难题——“传承与活化并举”——到了攻坚克难关键节点。
从2月18日发布到昨天，短短一周，苏州历史文化名城保护与更新置业有限公司总经理王香治忙得不可开交。在接待客商同时，王香治心里一直惦记着一份递交到国家文物局的方案——依托省级文保单位畅园，古城庙堂巷22号老宅连点成片，试点打造古城首个高端园林精品酒店的活化利用案例。围绕这一案例的文保修复方案“过五关斩六将”已被送往国家文物局，一旦获得批复，投资方即可进行下一阶段工作。
将庙堂巷畅园定位为姑苏会客厅，富郎中巷吴宅由苏州基金使用，南石子街潘宅由苏州文旅集团打造花间堂探花府……事实上，苏州已经积累了不少古建古宅活化利用的成功经验。去年底，苏州被列入首批国家文物保护利用示范区创建名单，在王香治看来，姑苏区18处古建老宅活化利用白皮书的发布，标志着作为国内首个国家历史文化名城保护区的苏州古城，迈进探索古宅活化利用的“深水区”：从博物馆、展览景点等单一零星功能利用向产业、商业等多功能利用模式迈进;由原来单纯载体拍租的“筑巢引凤”利用模式向靠前谋划，与市场需求共同寻找突破口的“供给侧改革”模式递进。苏州古城18处古建老宅活化利用白皮书的发布，开启了苏州古宅活化利用由点到面“先行先试”的全新探索。
从“探花书房”看“功能多元化”
沿着幽静的平江路南石子街一路而行，“探花书房”温暖的灯光，总是会让人们放慢脚步。走进其中，雕花隔窗下，各类和苏州有关的书籍摆满书架，书香飘散在宅院的每一处角落。“探花书房”的选址很特别，是潘祖荫故居修复后的三期工程。“传承贵潘家族文脉，把这个极具文化内涵的历史遗存地标，打造成‘平江路的人文心脏’，坚守吴地传统文化阵地。这是我们的目标，也是我们的初心。”苏州文旅集团古城投建公司副总经理邢强这样说。在他看来，这样一座有着300多年历史的古宅，本身就是历史文化的深度积淀，将其活化利用，设计成一处既能体现传统文脉传承，又倡导现代阅读生活方式的综合性文化复合空间，“最合适不过”。
古城姑苏，处处珠玑。据统计，在姑苏区，由区属国企管理的古建老宅院落共计149处。这些大大小小的古建老宅院落，大多集中在平江、道前、桃花坞等历史文化片区，还有一些散布在虎丘街道、金阊街道和双塔街道辖区。古建老宅是历史与文化的馈赠。如何在保护修缮的同时，做好对古建老宅的开发利用，传承与活化并举，是古城保护与发展的重要课题。2019年起，姑苏区古城保护委员会牵头，对全区范围内18类保护对象展开了全面普查。出台了《姑苏区关于进一步加强不可移动文物保护和管理的实施意见》，制定了《姑苏区文物古建安全专项整治三年行动实施方案》，深入挖掘蕴含在古建筑中的历史遗存和文化底蕴，不断探索古建老宅的活化利用。
“对于古建老宅的开发利用，姑苏区一直在积极探索。”王香治一直从事古建老宅的修缮整治工作。在过去几年中，姑苏区形成了不少古建老宅活化利用的成功案例，如庙堂巷畅园定位打造为姑苏会客厅，东杨安浜玉涵堂成为山塘街旅游的重要节点，南石子街潘宅由苏州文旅集团打造成花间堂酒店和文旅会客厅·探花书房。这些古建老宅的活化利用，大部分以公益性、展览展示功能为主。
牛年新春，在姑苏区召开的“新春第一会”上，《古建老宅活化利用白皮书》正式发布，重点推出了18处区属国企管理的古建老宅院落，招引优秀企业总部、商业办公业态入驻。“古建老宅是活的文物、活的载体。对于苏州这个至今仍然承载着生活功能的古城来说，古建老宅的活化利用应该彰显出的是‘功能多元化’。”王香治说，从白皮书公布的18处古建老宅的活化利用功能定位来看，主要包括产业类、居住类、公益类、商业类等四种功能定位，“和以往相对单一的以公益类为主的模式相比，此次18处古建老宅的活化利用，突出了产业类和商业类，使用功能更加多元化。”
从“32号街坊”看“需求侧管理”
“养在深闺人未识”实乃憾事，但要让这些深闺“瑰宝”亮相台前并非易事。
唐文杰是苏州历史文化名城保护与更新置业有限公司招商运营部副经理，多年和老宅修缮与开发打交道，让他对老宅的活化利用有着比一般人更深切的感受。厚重的历史文化固然能为老宅价值赋能，但同样也是一种桎梏，让老宅利用比一般的商业载体更加艰难。用地性质、消防安全、环保属性、卫生许可、老宅产权归属、停车条件、配套功能等方面，都存在着传统建筑与现代城市管理规范之间的碰撞，老宅居住性质与活化利用产业形态之间的冲突，这一道道门坎都是古宅活化利用过程中的“拦路虎”。正因为如此，以前单纯以保护为出发点的“筑巢引凤”招商模式，把老宅按照保护要求修缮好了，再交付到市场上，往往是“一厢情愿”，能被市场接受并得以多元化利用的成功案例仍不多见。
强化顶层设计，以人为本实施活化保护。老宅腾空后，招商前置，确定意向客户后，在坚持规范修缮前提下，结合使用者的功能需求，共同探索活化利用的市场路径。这一全新模式率先在庙堂巷22号高端园林精品酒店项目上试水。
姑苏古城32号街坊是古宅活化利用的主要“试验田”之一，西至学士街，东至养育巷，南至道前街，北至干将西路，总面积23.24公顷。区域内有众多文保单位、控保建筑、名人故居和传统风貌民居。街坊内以居住为主，完好保存着姑苏人家的生活气息，是典型的江南韵味区域。精品酒店项目便在32号街坊里的庙堂巷22号。由于紧邻江苏省文保单位畅园，项目开发后，人流量增加带来的环境压力以及周边配套设施的增设等可能会对文保单位产生影响，因此，妥善处理好文物保护及对其周边载体文化价值的开发利用，是活化利用中重点研究的课题。
“如果在老宅保护修缮方案设计之初，相关部门提早介入，就可以避免很多人财物的浪费。”王香治十分坦率地告诉记者，如果修缮方案达不到使用者需求，便会造成重复投资、效率降低、时间精力的浪费等不良后果。对招商前置，确定意向客户，在坚持规范修缮的前提下，结合使用者的功能需求，以需求为方案设计导向，才能做好“需求侧管理”这篇大文章。
最终，庙堂巷22号精品酒店项目，定位为向30岁至50岁人群提供休闲度假的分散型高端园林精品主题套房酒店。据悉，该项目是市、区国企整合古建老宅资源合力打造的首个精品酒店项目，也是32号街坊保护与更新项目中，老宅活化利用的首个落地项目。
从“曹沧洲祠”看“文化附加值”
曹沧洲祠位于瓣莲巷4号，占地面积约420平方米。该建筑始建于清末民初，为纪念名医曹沧洲所建，砖雕门楼上刻有“俭以养德”“厚德载福”八字。去年9月，曹沧洲祠通过市文保所组织的修缮竣工预验收。据悉，在保护修缮的同时，姑苏区将根据曹沧洲祠的历史文化属性，以古建遗珍为载体，聚合药材、药理、制药、问诊等中医要素，对其与邻侧瓣莲巷6号进行整体规划，打造为集医理展示、非遗体验、门诊坐堂为一体的中医主题文化馆。
曹沧洲祠项目甫一推出，就引来了多家企业的关注。“曹沧洲祠本身就是一个自带流量的IP。”苏州雷允上国药连锁总店有限公司总经理叶亮亮对该项目十分看好。他认为，御医曹沧洲是吴门医派的代表人物。曹沧洲祠本身有着深厚的传统中医中药的历史文化内涵。作为吴门医派的老字号企业，雷允上一直致力于对传统中医药文化的传承和发展，“古建老宅的历史内涵将为企业未来发展赋能，进一步提升企业文化附加值，取得企业成长壮大和古建老宅活化利用融合发展的双赢。”
“18处古建老宅活化利用项目的亮相，在更大范围内推进了古城保护工作。活化利用项目的扩大放量，将形成更好的、多元化的市场主体，对古城保护起到积极作用。这是姑苏区在古城保护工作中的一次进步。”苏州科技大学建筑城规学院院长夏健对于《古建老宅活化利用白皮书》的发布给予了高度关注。他认为，白皮书的发布，开启了古城保护从单个载体试点探索转向大规模古建老宅活化利用，从单纯的保护迈向在活化利用中实现保护的新阶段。同时，古建老宅活化利用的业态功能更加广泛，有利于更好地挖掘不同古建老宅各自的特点，最大限度发挥其活力。此外，活化利用的方式更加多样化，既有已修缮后再利用的，也有确定利用业态后再修缮的，这样的模式可以吸纳各种不同的社会资金投入，也减少了部分二次改造施工造成的人财物的浪费。
编辑手记
从商业险到白皮书
苏州对于古建老宅的保护，亮点不断。
去年6月，住建部门推出了首批直管公房文保建筑居住房保险。直管公房中有不少用于居住的文保建筑，为破解古建筑保护与租户居住功能安全之间的矛盾，姑苏区39处文保建筑居住房通过政府采购试水投保商业险。文保建筑维修成本较高，一平方米就需要四五千元，由承租人承担不太现实，购买商业保险为房屋安全多加了一重保障。直管公房文保建筑居住房投保商业保险以政府采购的形式进行，保险范围为建筑物本身，一旦文保建筑因不可抗力或火灾出现损坏、倒塌等情况，将由保险公司进行理赔，赔偿金可用于房屋维修。首批试水买保险的39处文保建筑居住房，涉及公房居民1000多户，公房建筑面积5万多平方米。据了解，保费按照房屋建筑面积计算，每平方米保费约为9元。
对古建老宅而言，如果说商业险侧重于保护，姑苏区最近发布的白皮书则更侧重于活化利用。对一座古建老宅而言，活化利用，应该是最好的保护。我们期待姑苏区在古城保护上多出类似的“金创意”。我们也期待，在古建老宅的活化利用上，姑苏区改革创新的步子再大一些，出现更多的政策突破，包括土地、建设管理、不动产权证等方面。(选题策划 徐词 高岩 稿件执行 沈红娣 胡毓菁)
