过去这几个月,政策春风频吹,楼市松绑频传。
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不少人留言问我们,最近这么多利好消息,楼市接下来该报复性回暖了吧。
的确,从年初开始,加快贷款审批、降低贷款利率、降低首付比例、发放购房补助等一系列大大小小的刺激政策相继出台。
如果说之前,加入楼市松绑队列的都是一些小城市,那么郑州、哈尔滨、福州、兰州四个省会城市,腕够大了吧!
就在本周,苏州放出消息,二手房限售由5年改为3年,社保缴纳由此前的三年内在苏州连续缴纳社保2年及以上,改为三年内在苏州累计缴纳2年即可。
就在昨天,南京溧水区和六合区的限购政策也有调整,外地人购首套房不需提供社保证明。
上海临港......
这些算是利好吗?都是利好,但琢磨细则,字里行间全是“克制”。
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楼市为什么需要复苏?
用官方的话说,经济增长着力点要放在内循环上,个别受疫情冲击较为严重的地方,在房地产方面做适度宽松,鼓励合理住房消费,有利于提振经济。
说直接点,今年以来,内忧外患,财政吃紧,疫情防控支出还在扩大,得想办法补充弹药。
关于土拍的数据,不罗列了,网上都可以查到。
毕竟面包不好卖了,面粉自然没人抢。
以哈尔滨为例,根据同策同程的数据,2021年商品住宅成交面积同比下降28%,成交均价同比下降6%。克而瑞在2月库存月报中指出,哈尔滨面临去化周期大于30个月且同环比齐增,整体库存风险很大。
2021年郑州商品住宅成交面积同比下滑约25%,成交金额同比下滑约22%。
政策不出不行!
今年的情况也不乐观。都说金三银四,可三月份全国26个二三线城市尽显疲态,商品住宅成交面积同比跌幅扩至46%。四月就不提了,全是疫情。
其他数据,手头还有一堆,总之就是“量价齐跌”。
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楼市“短期”会复苏吗?
很难。
首先,政策容易松动的城市,本身市场就不活跃。
不仅三四五线城市是这样,一些二线城市也是。不要光看新房交易数据,要配合看二手房交易数据,死水一滩。
其次,即便苏州、南京这样的重点城市有动作,那也是小动作。
二手房限售由5年改为3年,只是促进合理需求释放,有保有压,并不是大力刺激。南京的溧水和六合距离主城近50公里,跟北京怀柔限购松绑一样,没有太大的意义,都是内部自己消化。
政策为什么就不敢再用力一点?“稳地价、稳房价、稳预期”这个主基调根本没变,一线和强二线城市依然严控中,谁出头,打谁头,保不齐文件今天发,明天就撤回。地方一点办法都没有。
第三,也是最重要的一点,需求变弱。
其实从2015年开始,楼市就已经进入整体供大于求的阶段,棚改硬是制造出了需求。之后发生的事情,大家都知道了。
现在呢?房价不仅仅影响到居民消费能力,甚至影响到生育积极性。以前六个钱包强行上,是因为房子一直涨,上车就能赚钱,顺带满足居住需求。
现在不涨了,完全为了居住而买房,就没那么坚决了。更关键的是,几年前买房、炒房的中产人群,对收入没信心,对新房能否交付没信心,对房价没信心。
从我们了解的情况看,刚需该买还是会买,就是挑剔城市,刚改现在很摇摆,加上旧房子迟迟卖不掉,卖不出好价格。这些都是连锁的。
市场信心的修复需要时间,楼市不是机器,插上电源它就能怼开了,利好政策的意义在于尽可能止跌,而止跌不一定会上涨。
光有政策,口袋没钱也没用。
毕竟首付哪怕降到一成,分期不用付了?钱哪里来?不少买房人,第一次认真考虑这个问题。
结
疫情反扑,大环境大家也看到了,先生存。
可以预见,未来几个月,会有一轮又一轮的楼市松绑政策相继出台,毕竟不能等到快不行了,再人工呼吸。
但是,不要把三四线城市的政策,套用到一线和强二线,一城一策早就定调。
现在能干嘛?买新房自住的,可以出手了,换房的要抓住接下来可能出现的短暂窗口期,快速果断完成优化整合。
投资坚决不瞎买,尤其便宜货,尤其公寓,尤其中介天天发广告的那些画饼盘。
窗口期是什么时候?关注核心城市政策调整,明年再看吧。
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