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观点地产网 如果要用一句话来形容苏州7月23日的土拍情况，那这句“猜中了开头，却猜不着结尾”无疑最为贴切。
一个月之前，苏州一口气挂牌出让12宗地块，总起价高达166.8亿元。其中狮山街道的三宗地块起拍楼面价均超过2万元/平米，最高限价均在3.5万元/平米左右……
一切的消息似乎都在预示着苏州下半年的首场土地拍卖将会是一场“盛典”。
7月23日上午，苏地2018-WG-8号至13号地块率先开拍，起拍总价过百亿。令人意外的是，距离原本预告开拍时间还有半个小时，包括8号地、10号地以及原本定于24号竞拍的15号地等三宗土地在内，交易状态竟显示为“已流拍”，总起价约68.12亿元。
土拍气氛一冷到底，随后不久，11号、12号地块分别由相城交通建设投资(集团)有限公司和深圳创景投资管理有限公司(平安)以底价竞得。唯一稍具看点的9号地块，也仅经过了13轮竞价便由路劲以11.44亿元摘得，溢价18%，整个土拍现场可谓波澜不惊。
对于曾在今年上半年实现两日土拍揽金236.4亿的苏州而言，这一成绩实在欠佳。究其原因，除了土地自身条件外，房企拿地态度的转变等外因同样关键。
从地块条件来看，位于相城区的10号商住地是当初一起挂牌的12宗地块里，起拍总价最高、面积最大的地块。该宗地出让面积9.55万平米，起拍总价约31.52亿元。在此之前，已经进入相城区的包括建发、九龙仓、中粮等诸多房企。
对此，业内人士柴郭慧介绍说：“相城这一片区项目不少，再加上这块地本身起拍价并不算低，房企拿下这块地可能会有较大的片区压力。”他坦言，如果这一地块的条件让房企觉得没有足够的腾挪施展空间时，那在做决定时会更加谨慎。
另一宗流拍的8号地，其实早在今年2月就已出让过一次，当时也同样面临流拍窘境，其原因或许与地块周边存在高架、高压线、变电站等不利因素有关。
值得注意的是，该地块2月出让时的起始价为23.16亿元，本次出让的起始价降为了20.07亿元。虽然自折身价，奈何依旧未能改变其流拍的命运。
被路劲拿下的9号地也在今年2月进行过竞价并流拍，当时的起始价约为12.18亿元，包括住宅和商业两部分共约9万平方米。根据资料可知，7月23日出让时该地仅包括住宅部分约4.5万平方米，起始价为9.7亿元。
最终，路劲溢价18%拿下这一地块，11.44亿元的总价比当初该地块住宅+商业“打包”出售的价格要低。另外，路劲今年以来拿地动作一直不多，最近一次是在7月13日，路劲联合金茂在济南以14.09亿元拿下一宗宅地，溢价率也仅为3.6%。
从路劲的出手规律和本次9号地块的出让，不难看出的是，房企对于自己的需求和钱包都有一本清晰的账。
“从土地流拍的情况来说，资金面的大环境是收紧的，房企也需要在这个过程中持续收紧拿地的策略。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说：“尤其是对于部分限价比较严厉或者说约束比较多的城市，房企在拿地方面更是需要谨慎。”
另一宗流拍的15号地块起拍楼面价约为2.13万元/平方米。据了解，该地块周边的佳兆业广场目前在售小高层产品均价在2.9万-3万元之间，金地名悦目前小高层在售均价在2.1万-2.2万元之间。有市场人士分析，“偏高”的起始楼面价或许是其流拍的原因之一。
如果将苏州土地比做一件商品，那么不管是“没人买”还是“低价买”，都离不开有没有钱买和值不值得买这两大因素的影响。
与本次苏州城区土拍遥相呼应的是，太仓市同样有两宗23日开拍的商住地块，最后一宗遭遇流拍，另一宗则以底价成交。
也就是说，苏州在一天之内流拍了四宗涉宅地，这让业界对24日剩余地块的竞拍情况和苏州土地市场表示担忧。
对此，柴郭慧指出，虽然某一区域某一时间节点也会出现热点，但其实今年以来苏州的土拍市场总体而言较为平稳。
据了解，今年上半年，苏州成功出让了68宗地块，土地出让总金额约达542.8亿元，地块最高溢价曾达94%。但与此同时，也有两宗地块流拍，二十余宗地块以底价成交。
严跃进表示：“土地市场的大趋势还是看好的，尤其是苏州市场本身来说未来发展的空间依然较大。”
不过他也直言，接下来预计部分房企会更加保守，严厉的资金管控下，部分房企的公司债发行计划不得不搁置下来。“若是三季度销售数据较好，那么第四季度重启拿地的窗口期就会实现，房企也会有更大的积极性去拿地。
